Grundsteuer Reform 2024 in Deutschland

Die Grundsteuer, eine der ältesten Formen der Besteuerung, wurde bereits vor über 2000 Jahren von den Römern eingeführt. Sie ist ein zentraler Bestandteil der Finanzierung öffentlicher Aufgaben, wird jedoch häufig als unscheinbare Größe wahrgenommen – bis sich die Regeln ändern. Mit der Grundsteuer-Reform 2024 in Deutschland liegt eine tiefgreifende Umstrukturierung vor, die sowohl Vermieter als auch Mieter erheblich betreffen kann. Diese Reform birgt das Potenzial, Kosten in die Höhe zu treiben und die finanzielle Planung vieler Haushalte und Unternehmen zu erschweren. Doch wer sich rechtzeitig informiert und handelt, kann die Auswirkungen minimieren.

Die Grundsteuer Reform 2024: Ein Überblick

Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die Eigentümer von Immobilien jährlich an die Kommunen (Gemeinden, Städte, Landkreise, Gemeindeverbände) entrichten müssen. Bislang basierte ihre Berechnung auf veralteten Einheitswerten, die teilweise auf Daten von 1964 oder sogar 1935 zurückgingen. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig und forderte eine Reform, um eine gerechtere Verteilung zu gewährleisten. Das neue Modell, das ab 2024 in Kraft trat, basiert auf aktuellen Grundstücks- und Immobilienwerten. Ziel ist es, die Steuerlast gerechter auf die Eigentümer zu verteilen, indem Faktoren wie Lage, Nutzung und Wert genauer berücksichtigt werden. Konkret bedeuten die Änderungen folgendes:

• Bodenrichtwerte, Gebäudefläche und die Lage der Immobilie fließen stärker in die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ein
• die Regelungen ist nicht bundesweit einheitlich, sondern variiert je Bundesland!
• die Grundsteuerreform wird von vielen Kommunen genutzt, um ihre Hebesätze überproportional hoch festzulegen¹
  z.B.: Grundstück mit Grundsteuerwert von 100TEUR. Steuermesszahl = 0,31 % das ergibt einen Steuermessbetrag von € 310,00. Liegt der Hebesatz der Kommune bei 400 %, wird die Grundsteuer wie folgt berechnet: € 310 ×400 % =€ 1.240
• Bezahlt wird die Grundsteuer zwar vom Eigentümer, wenn die Immobilien jedoch vermietet wird, dann wird das an den Mieter weiterverrechnet

Die Reform bringt nicht nur eine neue Berechnungsmethode mit sich, sondern auch eine umfassende Neubeurteilung der Grundstückswerte und naturgemäß mehr Bürokratie (die letztendlich von allen Steuerzahlern bezahlt wird). Während die Grundlage fairer wirken mag, könnte sie vielerorts zu einer Kostenexplosion führen – insbesondere in Regionen mit stark gestiegenen Immobilienwerten.

Auswirkungen auf Mieter und Vermieter

Die neuen Regelungen könnten sowohl Vermieter als auch Mieter vor erhebliche finanzielle Probleme stellen. Für Vermieter ergeben sich potenziell höhere Grundsteuerzahlungen, die in vielen Fällen über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden können. Damit tragen letztlich die Mieter die Hauptlast der Reform. Besonders in angespannten Wohnungsmärkten könnte dies die ohnehin hohen Wohnkosten weiter erhöhen.

Vermieter wiederum stehen vor der Herausforderung, ihre Kalkulationen anzupassen, um finanzielle Einbußen zu vermeiden und zugleich das Mietverhältnis nicht zu belasten. Wenn ein Vermieter sich schon schwer tut, Mieter für seine Wohnung zu finden und die monatlichen Mieteinnahmen auch nicht die laufenden Kreditraten decken, dann stellt die Weiterverrechnung gestiegener Steuerkosten ein echtes Problem dar.

Regionale Unterschiede in Deutschland

Ein weiteres Problem ist die föderale Struktur Deutschlands. Die Grundsteuerreform sieht zwar ein bundesweit einheitliches Modell vor, jedoch haben die Bundesländer die Möglichkeit, eigene Berechnungsmethoden zu entwickeln. Dadurch entstehen unterschiedliche Regelungen, die je nach Bundesland zu stark variierenden Steuerlasten führen können. Beispielsweise haben Bayern und Baden-Württemberg eigene Modelle entwickelt, die sich von der bundesweiten Regelung unterscheiden. Dies erschwert den Vergleich und führt zu Unklarheiten, sowohl für Eigentümer als auch für Mieter. Übrigens: Wer glaubt, dass Deutschland die Spitze des bürokratischen Eisbergs ist, der hat den Föderalismus von 9 Bundesländern in Österreich, dass von der Fläche her nur etwas größer als Bayern ist, noch nicht erlebt.

Strategien für Vermieter: Wie kann die Grundsteuer minimiert werden?

Für Vermieter ist es entscheidend, frühzeitig auf die Reform zu reagieren. Zunächst sollten sie die neuen Berechnungsmethoden genau verstehen und ihre Immobilienwerte überprüfen lassen. Es könnte sinnvoll sein, Experten wie Steuerberater oder Immobiliengutachter hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass die Werte korrekt ermittelt wurden. Ungenaue Angaben könnten zu überhöhten Steuerforderungen führen.

In Deutschland gibt es kein einheitliches Mietrechtsgesetz (MRG) wie in Österreich, aber das Mietrecht ist umfassend im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, diese können grundsätzlich in die Nebenkostenabrechnung einfließen. Vermieter sollten ihre Mietverträge in Bezug auf die Umlagefähigkeit der Grundsteuer überprüfen. Im Mietvertrag muss festgelegt sein, dass die Grundsteuer Teil der Nebenkosten sind. Wenn diese Klausel nicht im Mietvertrag festgehalten ist, darf die Grundsteuer nicht umgelegt werden – also weder die Steuer an sich geschweige denn deren Erhöhung!

In den meisten Fällen ist die Grundsteuer in den Mietverträgen berücksichtigt, eine Steuererhöhung muss dann nur noch transparent an den Mieter kommuniziert werden und im Detail für ihn zugänglich und klar überprüfbar sein. Erhöhungen der Grundsteuer, wie z. b. durch die Reform 2024, haben keine rechtlichen Grenzen, solange sie korrekt abgerechnet werden. Die Mieter haben in diesem Fall auch keine Möglichkeit, sich auf Begrenzungen wie bei der Kaltmiete zu berufen.

Du möchtest passives Einkommen mit Immobilien erwirtschaften? KLICKE HIER und hole dir die beste Schritt für Schritt Anleitung die es derzeit gibt! 

Tipps für Mieter: Nebenkostenabrechnungen kritisch prüfen

Auch Mieter können aktiv werden, um die Auswirkungen der Reform abzumildern. Es ist ratsam, die Nebenkostenabrechnungen ab 2024 genau zu prüfen und sicherzustellen, dass die Grundsteuer korrekt berechnet und umgelegt wurde. Fehler in der Abrechnung können vorkommen, insbesondere in der Anfangsphase der Reform, wenn Vermieter und Verwalter sich an die neuen Regelungen anpassen.

Wenn Du aus Österreich bist und kräftig Geld sparen willst, dann KLICKE HIER

Spare jetzt Energie in Deutschland! 💡 Hier Strom sparen | 🔥 Hier Gas sparen

Mieter könnten daher feststellen, dass ihre Nebenkostenabrechnungen ab 2024 deutlich höher ausfallen. Daher ist es für Mieter zunächst einmal ratsam, die neue Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen und sicherzustellen, dass alles korrekt berechnet und umgelegt wurde. Fehler in der Abrechnung können vorkommen, insbesondere in der Anfangsphase der Reform, wenn Vermieter und Verwalter sich an die neuen Regelungen anpassen. Auch Vermieter können sich im Gestrüpp von Bürokratie und fehlender Routine verkalkulieren (in den meisten Fällen ohne Vorsatz).

Sollten Unstimmigkeiten auftreten, können Mieter diese anfechten. Verbraucherzentralen und Mietervereine bieten in solchen Fällen Unterstützung an. Darüber hinaus könnten Mieter versuchen, gemeinsam mit ihren Vermietern Lösungen zu finden, etwa durch Verhandlungen über die Höhe der Miete oder andere Vereinbarungen.

Fazit: Vorbereitung ist der Schlüssel

Die Grundsteuer-Reform 2024 stellt einen bedeutenden Einschnitt dar, der alle Beteiligten – Mieter, Vermieter und die öffentliche Verwaltung – vor neue Herausforderungen stellt. Wer sich frühzeitig mit den neuen Regelungen auseinandersetzt, kann jedoch die negativen Auswirkungen minimieren. Für Vermieter bedeutet dies, ihre Immobilienwerte korrekt erfassen zu lassen und ihre Kalkulationen anzupassen. Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnungen genau prüfen und sich bei Unklarheiten Unterstützung holen.

Die Reform zeigt, wie komplex und vielschichtig das Thema Grundsteuer ist. Sie unterstreicht auch die Bedeutung einer transparenten Kommunikation zwischen allen Beteiligten, um eine faire Verteilung der Kosten zu gewährleisten. Mit den richtigen Strategien und einem klaren Verständnis der neuen Regeln können die Herausforderungen der Reform bewältigt werden.

Ein Blick über die Grenzen: Österreich und die Schweiz im Vergleich zu Deutschland

Ein Vergleich mit unseren Nachbarländern Österreich und der Schweiz zeigt interessante Unterschiede im Bereich der Grundsteuer und deren Auswirkungen auf die nationalen Immobilienmärkte.

In Österreich basiert sie, ähnlich wie in Deutschland vor der Reform, auf veralteten Einheitswerten, die zuletzt in den 1970er-Jahren angepasst wurden. Diese Bewertungsgrundlage führt zu einer vergleichsweise geringen Steuerlast, obwohl der Wert von Immobilien in den letzten Jahrzehnten erheblich gestiegen ist. Eine grundlegende Reform schwappt in Österreich zwar immer wieder auf, Änderungen bleiben aus. Dies hat dazu geführt, dass die Grundsteuer wenig Einfluss auf den Immobilienmarkt nimmt, da sie weder preisdämpfend wirkt noch als steuerpolitisches Instrument zur Regulierung dient. Stattdessen konzentrieren sich politische Diskussionen vor allem auf Mietrecht und soziale Wohnbauprogramme. Das kann sich im Rahmen der neuen Regierungsbildung jedoch ändern. Für Immobilienkäufer wurden 2024 auf jeden Fall 2 nennenswerte Einsparungsmöglichkeiten gesetzlich legitimiert.

Die Schweiz verfolgt hingegen einen dezentralisierten Ansatz. Hier wird die Grundsteuer auf kantonaler Ebene geregelt, was zu erheblichen regionalen Unterschieden in der Steuerlast führt. In manchen Kantonen wird sie sogar gänzlich abgeschafft, während in anderen moderate Steuersätze gelten. Insgesamt zeichnet sich die Schweiz durch eine generell niedrige Besteuerung von Immobilien aus. Dies hat mehrere Effekte: Zum einen bleibt der Erwerb von Immobilien auch für private Investoren attraktiv, was zur Stabilität und Attraktivität des Marktes beiträgt. Zum anderen fördert das dezentrale System den Wettbewerb zwischen den Kantonen, der sich auch in der Gestaltung anderer Steuern und Abgaben widerspiegelt.

Ein entscheidender Unterschied zwischen beiden Ländern und Deutschland liegt in der Rolle der Immobiliensteuer als fiskalisches und steuerpolitisches Instrument. Während in Deutschland nach der Reform eine stärkere Belastung höherwertiger Immobilien angestrebt wird, bleibt die Grundsteuer in Österreich und der Schweiz eher ein unauffälliger Faktor im Gesamtsteueraufkommen. Dies beeinflusst die Dynamik der jeweiligen Immobilienmärkte erheblich: In Österreich sorgt die geringe Steuerlast für ein weitgehend unbeeinflusstes Marktumfeld, während in der Schweiz die Steuerpolitik auf kantonaler Ebene gezielte Anreize oder Entlastungen schaffen kann.

Diese Beispiele zeigen, dass es keine universelle Lösung für die Grundsteuer gibt. Sie muss stets im Kontext der jeweiligen nationalen Strukturen und politischen Zielsetzungen betrachtet werden, da ihre Ausgestaltung weitreichende Auswirkungen auf die Stabilität und Attraktivität des Immobilienmarktes hat.

1. Der Hebesatz ist für Kommunen ein zentrales Instrument zur Einnahmeerzielung und finanziert kommunale Aufgaben wie Straßenbau, Schulen oder kulturelle Einrichtungen. Da die Hebesätze von jeder Gemeinde individuell festgelegt werden, gibt es große regionale Unterschiede. In Großstädten oder finanzschwachen Gemeinden liegen die Hebesätze oft höher als in wohlhabenden, ländlichen Regionen. ↩︎