Bei Baukrediten oder Hypothekardarlehen endet nach einigen Jahren die Zinsbindung, der Zeitraum mit festgelegtem Zinssatz. Falls noch Schulden bestehen, ist eine neue Vereinbarung nötig. Du mit Deiner Bank über die verbleibende Restschuld eine neue Vereinbarung treffen. Diesen Prozess nennt man Anschlussfinanzierung. Aber wann ist der richtige Zeitpunkt dafür, und wie kannst Du die besten Konditionen herausholen? Aktuell gibt es gute Gründe, sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung genauer zu beschäftigen. Die Zinsen für Baukredite sind in Bewegung, und mit der richtigen Strategie kannst Du viel Geld sparen.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Anschlussfinanzierung, und warum ist sie wichtig?
Eine Anschlussfinanzierung ist notwendig, wenn nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld besteht. Deine Bank wird Dir ein neues Angebot machen, das auf den aktuellen Zinssätzen basiert. Diese neuen Konditionen können Deine monatliche Belastung erheblich beeinflussen. Sind die Zinsen gesunken, profitierst Du von niedrigeren Kosten. Sind sie jedoch gestiegen, kann die Rückzahlung des Kredits teurer werden.
Für viele Kreditnehmer ist dieser Moment entscheidend, denn hier entscheidet sich, ob die Rückzahlungsphase finanziell entspannt bleibt oder ob es enger wird. Deshalb ist es wichtig, sich rechtzeitig über die Marktlage zu informieren und alle Optionen auszuschöpfen.
Aktuelle Bauzinsen: Gute Nachrichten für Kreditnehmer
Die Zinsen für Baukredite lagen in den letzten Wochen bei etwa 3% für sogenannte Bestzinsen, also die günstigsten Konditionen, die viele Kreditnehmer für eine Anschlussfinanzierung erhalten können. Dieser Wert entspricht dem Durchschnitt der letzten 21 Jahre. Zum Vergleich: Von 2003 bis 2010 bewegten sich die Zinsen meist zwischen 4% und 5%, was deutlich höher ist.
Noch besser: In den letzten Wochen sind die Bauzinsen um 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte gesunken. Das klingt vielleicht nicht nach viel, kann aber über die Jahre eine erhebliche Ersparnis bedeuten. Für einen Kredit von 100.000€ entspricht das jährlich etwa 300 bis 400€ weniger Zinskosten. Bei längeren Laufzeiten summieren sich solche Beträge schnell zu mehreren Tausend Euro.
Die Entwicklung zeigt, dass viele Experten damit rechnen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Geldpolitik weiter lockern könnte. Dadurch könnten die Bauzinsen weiter sinken. Diese Erwartungen sind allerdings nicht garantiert. Sollte die EZB andere Entscheidungen treffen, könnten die Zinsen auch wieder steigen. Deshalb ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um sich intensiv mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Gute Nachrichten zu diesem Thema findest Du auch hier.
Die vier wichtigsten Strategien für eine günstige Anschlussfinanzierung
Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Du bei der Anschlussfinanzierung von Schwankungen bei den Bauzinsen profitieren kannst. Hier sind vier entscheidende Strategien, die Du nutzen solltest:
1. Früherer Einstieg in die neue Zinsbindung
Du musst nicht warten, bis die Zinsbindung Deines aktuellen Kredits endet. Wenn Du steigende Zinsen befürchtest, kannst Du schon ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung mit Deiner Bank oder einem Baufinanzierungsvermittler verhandeln. Eine Möglichkeit ist, ein sogenanntes Forward-Darlehen abzuschließen. Damit sicherst Du Dir den aktuellen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, auch wenn der Kredit erst in einigen Monaten oder Jahren beginnt. Allerdings wird dafür ein kleiner Zinsaufschlag fällig.
2. Früherer Ausstieg aus der alten Zinsbindung
Vielleicht weißt Du noch gar nicht, dass Du einen laufenden Kredit vorzeitig kündigen kannst. Nach deutschem Recht dürfen Baukredite, die seit mindestens zehn Jahren vollständig ausgezahlt sind, jederzeit gekündigt werden – auch wenn die vereinbarte Zinsbindung noch länger läuft. Das ist besonders interessant, wenn die aktuellen Bauzinsen deutlich niedriger sind als Dein alter Zinssatz. So kannst Du zu besseren Konditionen umschulden, ohne auf das Ende der Zinsbindung warten zu müssen.
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3. Freie Wahl der nächsten Zinsbindung
Du bist nicht verpflichtet, die gleiche Zinsbindungsdauer wie zuvor zu wählen. Stattdessen kannst Du die Zinsbindung flexibel an Deine Bedürfnisse anpassen. Wenn Du zum Beispiel weißt, dass Du in sieben Jahren eine größere Summe aus einer Lebensversicherung oder einer Erbschaft erhalten wirst, kannst Du eine kürzere Zinsbindung von sieben Jahren wählen. Das verschafft Dir mehr Flexibilität und oft auch bessere Konditionen.
4. Bessere Kreditwürdigkeit nutzen
Je länger Du Deinen Kredit bereits abzahlst, desto weniger Geld schuldest Du Deiner Bank. Gleichzeitig ist es wahrscheinlich, dass der Wert Deiner Immobilie stabil geblieben oder sogar gestiegen ist. Das macht Dich für die Bank zu einem sicheren Kreditnehmer, was oft mit besseren Zinssätzen belohnt wird. Nutze diesen Vorteil in den Verhandlungen.
Was tun, wenn Du vor der Erstfinanzierung stehst?
Wenn Du noch keinen Baukredit abgeschlossen hast, kannst Du Dich von vornherein so aufstellen, dass Du später keine Anschlussfinanzierung brauchst. Eine Möglichkeit ist die Volltilgung. Dabei wird der Zinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit festgelegt – bis zur vollständigen Rückzahlung. Damit bist Du vor Zinsschwankungen geschützt und musst keine neuen Verhandlungen führen. Allerdings sind Volltilger-Darlehen teurer, weil die Zinsen über die gesamte Laufzeit hinweg festgelegt sind.
Ein Beispiel: Für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung zahlst Du derzeit etwa 3,2% Zinsen pro Jahr. Ein Volltilger-Kredit mit 25 Jahren Laufzeit kostet hingegen rund 3,6% Zinsen pro Jahr. Das bedeutet, dass Du nach zehn Jahren bei gleicher Monatsrate rund 4.230€ mehr Schulden pro 100.000€ Kredit hast.
So bereitest Du Dich optimal auf die Anschlussfinanzierung vor
Wenn das Ende Deiner Zinsbindung näher rückt, solltest Du nicht abwarten, sondern frühzeitig aktiv werden. Beginne spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung, die Bauzinsen zu beobachten und verschiedene Angebote einzuholen. Bei längeren Zinsbindungen (z. B. 15 Jahre) ist es sinnvoll, schon ab dem zehnten Jahr nach Auszahlung des Kredits über Alternativen nachzudenken.
Besprich mit Deiner Bank oder einem Baufinanzierungsvermittler, welche Optionen für Dich infrage kommen. Es ist auch ratsam, nicht nur bei Deiner bisherigen Bank anzufragen, sondern einen umfassenden Vergleich vorzunehmen. Anbieter wie Dr. Klein, Interhyp oder Baufi24 bieten Dir eine breite Marktübersicht und können helfen, die besten Konditionen zu finden.
Fazit: Deine Anschlussfinanzierung clever planen
Die Anschlussfinanzierung ist ein entscheidender Moment, der über die weiteren Kosten Deines Baukredits bestimmt. Indem Du Dich frühzeitig informierst und Deine Möglichkeiten geschickt nutzt, kannst Du viel Geld sparen und langfristig von günstigen Konditionen profitieren.
Ob Du ein Forward-Darlehen nutzt, Deine Zinsbindung flexibel gestaltest oder von einem vorzeitigen Ausstieg profitierst – es gibt zahlreiche Möglichkeiten, die Dir mehr finanzielle Freiheit verschaffen. Wichtig ist, dass Du den Markt im Blick behältst und Dich nicht nur auf die Angebote Deiner Hausbank verlässt. Nicht unterschätzt werden sollten auch Einsparungsmöglichkeiten durch Gebührensenkungen oder -entfall, wie sich das in Österreich auswirkt, liest Du HIER.