Einmal wurde die strenge „Kreditinstitute-Immobilienmaßnahmen-Verordnung“ (wie KIM mit vollen Namen heißt) für die Wohnbaufinanzierung schon gelockert, im Juni 2025 werden sie ganz aufgehoben. Ab Mitte 2025 werden österreichische Haushalte wieder leichter als bisher an Immobilienkredite kommen, die KIM-Vergaberichtlinie läuft nämlich aus, da das zuständige Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) der Meinung war, dass die Voraussetzungen für die strenge Verordnung weggefallen seien. Banken und Politiker haben sich schon des längeren für eine Erleichterung der „Häuselbauer“ im Umfeld einer stagnierenden Baubranche ausgesprochen.
Inhaltsverzeichnis
Immobilienkredite ab Mitte 2025: Ein Neustart für die Wohnbaufinanzierung
Die Aussicht auf das Ende der strengen Kreditvergaberichtlinien sorgt für Bewegung im Immobilienmarkt. Ab Juni 2025 werden Haushalte wieder leichter an Immobilienkredite gelangen können, da die KIM-Verordnung, die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, ausläuft. Diese Entscheidung wurde vom Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) getroffen und markiert einen wichtigen Wendepunkt für Kreditnehmer, Banken und den gesamten Wohnbausektor.
Die Hintergründe der KIM-Verordnung
Die KIM-Verordnung wurde im August 2022 eingeführt, um potenzielle Risiken im Immobilienfinanzierungssektor einzudämmen. Ziel war es, die Stabilität des Finanzmarkts zu sichern, indem die Kreditvergabe an strikte Kriterien geknüpft wurde. Zu einer Zeit, in der die Immobilienpreise stark stiegen und Haushalte oft hohe Schulden aufnahmen, erschien diese Regulierung notwendig, um eine Überhitzung des Marktes zu verhindern.
Die Verordnung legte genaue Vorgaben für die Kreditvergabe fest. So mussten Kreditnehmer bestimmte Eigenkapitalquoten einhalten, ihre monatliche Belastung durfte nur einen bestimmten Prozentsatz ihres Einkommens ausmachen, und die Kreditlaufzeiten wurden begrenzt. Diese Maßnahmen erhöhten die Sicherheit für die Banken, erschwerten es aber vielen Haushalten, einen Kredit zu erhalten – insbesondere für Erstkäufer und junge Familien wurde der Immobilienerwerb oft zur Hürde.
Warum endet die Verordnung?
Das Auslaufen der KIM-Verordnung im Juni 2025 ist das Ergebnis einer gründlichen Analyse des Finanzmarktstabilitätsgremiums. In seiner aktuellen Einschätzung stellt das Gremium fest, dass die Ziele der Verordnung erreicht wurden. Der Anteil ausgefallener Wohnbaukredite hat sich günstiger entwickelt, als dies ohne die Regulierung der Fall gewesen wäre, und die Banken verfügen heute über eine höhere Eigenkapitalausstattung. Diese Entwicklungen haben dazu beigetragen, das Risiko systemischer Instabilitäten im Immobilienfinanzierungssektor zu minimieren.
Gleichzeitig sieht das Gremium derzeit kein Systemrisiko mehr, das schwerwiegende Auswirkungen auf die Stabilität des Finanzmarkts haben könnte. Laut den gesetzlichen Vorgaben endet die Verordnung automatisch, sobald solche Risiken nicht mehr bestehen. Dies ist nun der Fall, und eine Verlängerung wird daher nicht erfolgen.
Auswirkungen auf Haushalte und Kreditnehmer
Das Ende der KIM-Verordnung bedeutet für viele Haushalte eine deutliche Erleichterung. Die strengen Vorgaben, die bisher für die Vergabe von Immobilienkrediten galten, entfallen, was den Zugang zu Finanzierungen erheblich erleichtern dürfte. Besonders junge Familien und Menschen, die erstmals eine Immobilie erwerben möchten, profitieren davon. Ohne die strengen Eigenkapital- und Schuldendienstvorgaben werden Kreditnehmer flexibler in ihrer Planung und können leichter Darlehen aufnehmen.
Für den Wohnungsmarkt könnte dies zu einer erhöhten Nachfrage führen. Viele Menschen, die sich in den vergangenen Jahren aufgrund der hohen Hürden gegen einen Kauf entschieden haben, könnten jetzt wieder aktiv werden. Dies könnte die Bautätigkeit ankurbeln und den Markt insgesamt beleben.
Die Rolle der Banken nach dem Auslaufen
Obwohl die KIM-Verordnung endet, wird von den Banken weiterhin erwartet, verantwortungsvoll zu handeln. Das Finanzmarktstabilitätsgremium fordert, dass die Kreditinstitute auch ohne gesetzliche Vorgaben angemessene Vergabestandards einhalten. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) und die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) werden die Einhaltung dieser Standards genau überwachen.
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Für die Banken bedeutet dies, dass sie trotz der gelockerten Regelungen eine sorgfältige Risikobewertung vornehmen müssen. Eine zu großzügige Kreditvergabe könnte langfristig zu neuen Problemen führen, insbesondere wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschlechtern oder die Zinsen weiter steigen.
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Kostenwirkung des Auslaufens der KIM-Verordnung für Bauherren und „Häuslbauer“
Das Auslaufen der KIM-Verordnung hat für den klassischen „Häuslbauer“ in Österreich deutliche Kostenauswirkungen, insbesondere durch die Erleichterung des Kreditzugangs. Um die finanziellen Konsequenzen greifbar zu machen, lohnt sich ein Blick auf die direkten und indirekten Kostenaspekte:
1. Eigenkapitalanforderungen werden gesenkt
Bisher mussten Bauherren in Österreich hohe Eigenkapitalquoten von bis zu 20 % oder mehr des Kauf- oder Baupreises vorweisen. Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung werden diese Anforderungen gelockert, was bedeutet, dass Bauherren weniger Eigenmittel benötigen. Dies könnte unmittelbar dazu führen, dass die Einstiegshürden für viele Menschen sinken.
- Beispielrechnung: Bei einem Baukostenvolumen von 400.000 Euro bedeutete eine 20 %-Eigenkapitalregelung eine erforderliche Eigenleistung von 80.000 Euro. Nach dem Wegfall könnten Kreditnehmer beispielsweise nur noch 10 % oder weniger Eigenkapital benötigen, was 40.000 Euro oder weniger ausmacht – eine erhebliche Erleichterung.
2. Finanzierungskosten und Zinssituation
Mit gelockerten Vorgaben könnten Banken unter Umständen mehr Flexibilität bei der Zinsgestaltung zeigen. Allerdings wirken die aktuellen und noch immer hohen Leitzinsen konträr dazu.
- Faktische Auswirkungen: Die monatliche Belastung eines Baukredits könnte trotz gelockerter Vorgaben weiterhin hoch bleiben, da sich steigende Zinsen direkt auf die Rückzahlungsraten auswirken. Ein Zinsanstieg von 1 % auf ein Darlehen von 300.000 Euro bedeutet beispielsweise zusätzliche jährliche Kosten von 3.000 Euro.
3. Nachfragesteigerung und Immobilienpreise
Durch den erleichterten Zugang zu Krediten könnte die Nachfrage nach Immobilien und Bauprojekten steigen, was zu höheren Preisen für Baugrundstücke, Baumaterialien und Dienstleistungen führen kann. Dies könnte die Vorteile der gelockerten Kreditvergaben teilweise wieder neutralisieren.
Kritische Stimmen und bleibende Herausforderungen der Wohnbaufinanzierung
Die KIM-Verordnung war von Beginn an umstritten. Viele Banken und Politiker kritisierten die strengen Vorgaben als Hindernis für den Wohnungsbau und als Belastung für einkommensschwächere Haushalte. Die hohen Anforderungen schlossen oft genau jene Menschen aus, die Unterstützung bei der Immobilienfinanzierung benötigten. Dennoch war die Verordnung ein wichtiger Schritt, um die Stabilität des Finanzmarkts zu gewährleisten.
Auch nach ihrem Ende bleiben Herausforderungen bestehen. Die steigenden Zinsen könnten trotz der gelockerten Regeln für viele Haushalte weiterhin ein Problem darstellen. Zudem besteht die Gefahr, dass eine erhöhte Nachfrage nach Immobilien zu einem weiteren Anstieg der Preise führt, was den Zugang zu Wohneigentum wiederum erschweren könnte.
Die Situation in den DACH-Ländern: Deutschland und Schweiz im Vergleich
In Deutschland und der Schweiz gibt es ebenfalls Regulierungen im Bereich der Immobilienfinanzierung, die sich jedoch in Details und Zielsetzungen unterscheiden.
Deutschland
In Deutschland wird die Immobilienfinanzierung durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) geregelt, die auf europäisches Recht zurückgeht. Hier gibt es strikte Vorgaben, die insbesondere auf die Kreditwürdigkeit des Antragstellers und seine Rückzahlungsfähigkeit abzielen.
- Vergleich zur KIM-Verordnung:
- Während Österreich stark auf fixe Eigenkapitalvorgaben setzte, stehen in Deutschland individuelle Bonitätsbewertungen im Vordergrund.
- Die deutschen Regeln gelten dauerhaft und haben in der Vergangenheit ebenfalls Kritik ausgelöst, insbesondere weil sie die Finanzierung von Neubauten erschweren.
- Aktuelle Entwicklungen: In Deutschland wird aufgrund der gestiegenen Baukosten und der höheren Zinsen über Erleichterungen diskutiert, jedoch ohne konkrete Maßnahmen wie in Österreich.
Schweiz
Die Schweiz verfolgt einen vergleichbaren Ansatz, setzt aber auf striktere und dauerhaft geltende Vorgaben. Zentral ist die sogenannte Tragbarkeit: Kreditnehmer müssen nachweisen, dass sie Hypotheken auch bei einem Zinsanstieg von bis zu 5 % bedienen können. Gleichzeitig verlangt die Schweiz von Käufern einen Mindestanteil von 20 % Eigenkapital, von dem mindestens 10 % aus „harten Eigenmitteln“ (z. B. Ersparnisse) stammen müssen.
- Vergleich zur KIM-Verordnung:
- Die Schweizer Vorgaben gelten langfristig und sind eher konservativ, was die Kreditvergabe streng reguliert.
- Im Gegensatz zu Österreich wurde in der Schweiz keine Lockerung beschlossen. Das bedeutet, dass potenzielle Bauherren weiterhin hohe Eigenkapitalanforderungen erfüllen müssen.
- Marktdynamik: Die stabilen Schweizer Vorgaben haben dazu beigetragen, dass der Immobilienmarkt nicht überhitzt ist, jedoch kämpfen auch hier Bauherren mit steigenden Baukosten und Zinsen.
Fazit: Regionale Unterschiede und Herausforderungen für Bauherren
Das Auslaufen der KIM-Verordnung in Österreich ist ein einschneidender Schritt, der Bauherren entlastet und den Immobilienmarkt ankurbeln könnte. Allerdings sind die tatsächlichen Kostenauswirkungen stark von den Zinsen und der Preisentwicklung abhängig. In Deutschland und der Schweiz bleiben die Regeln hingegen restriktiv, was weiterhin eine hohe Einstiegshürde für Bauherren bedeutet.
Die Entwicklungen zeigen, dass Österreich eine Sonderrolle einnimmt, die kurzfristige Vorteile bringt, langfristig jedoch Herausforderungen birgt, wie etwa eine mögliche Immobilienpreissteigerung. In Deutschland und der Schweiz hingegen dominieren konservative Ansätze, die mehr Stabilität bieten, aber weniger Flexibilität für Häuslbauer schaffen.
Fazit: Chancen und Risiken eines Neustarts
Das Auslaufen der KIM-Verordnung markiert einen Meilenstein für den Immobilienmarkt. Für Haushalte bedeutet es einen erleichterten Zugang zu Krediten, was insbesondere junge Familien und Erstkäufer entlasten dürfte. Gleichzeitig eröffnet die Lockerung neue Chancen für den Wohnungsbau und könnte die Dynamik auf dem Immobilienmarkt beleben.
Trotzdem sollte die Entwicklung mit Vorsicht betrachtet werden. Die Banken tragen weiterhin eine große Verantwortung, um eine erneute Überhitzung des Marktes zu vermeiden. Auch die politischen Entscheidungsträger und Aufsichtsbehörden bleiben gefragt, um sicherzustellen, dass der Markt langfristig stabil bleibt.
Insgesamt stellt die Entscheidung des Finanzmarktstabilitätsgremiums einen wichtigen Schritt dar, der den Kreditmarkt zugänglicher machen wird. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich die Lockerungen in der Praxis auswirken und ob die erwarteten positiven Effekte tatsächlich eintreten. Der Wegfall der strengen Regularien ist eine Chance, aber auch eine Herausforderung – für Kreditnehmer, Banken und den gesamten Finanzmarkt.
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