Einleitung
Der Erwerb von Immobilien zählt zu den bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben vieler Menschen. Während einige den Traum vom eigenen Zuhause verfolgen, betrachten andere Immobilien als attraktive Kapitalanlage – sei es durch langfristige Vermietung oder durch das sogenannte „Fix & Flip“, bei dem Objekte erworben, renoviert und mit Gewinn weiterverkauft werden.
Dennoch stellen sich in der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Landschaft viele weiterhin die Frage: Ist der Immobilienkauf zur Eigennutzung oder als Investment wirklich sinnvoll? Die Meinungen hierzu sind vielfältig und oft kontrovers. Was spricht in Deutschland, Österreich und der Schweiz für und was gegen den Erwerb von Immobilien im DACH-Raum – sei es zur Eigennutzung oder als Investment?
Inhaltsverzeichnis
Marktsituation
Einfluss von Zinsen und Baukosten
Der Wohnimmobilienmarkt befindet sich im Umbruch. Hohe Zinsen und gestiegene Baukosten haben den Neubau nahezu zum Erliegen gebracht, was insbesondere in Deutschland und Österreich zu einem wachsenden Wohnungsmangel führt. Gleichzeitig sind die Kreditvergabe und die Finanzierung schwieriger geworden.
Nach dem steilen Anstieg von ca. 1,5 % auf ca. 4,3 % haben sich die Bauzinsen in Deutschland auf aktuelle 3,8 % „beruhigt“ und es werden weitere Zinssenkungen prognostiziert. Die Finanzierung von Immobilienkäufen kommt somit in vielen Fällen in greifbare Nähe.
Experten prognostizieren, dass eine zukünftige Lockerung der Geldpolitik wieder zu günstigeren Krediten führen könnte, was die Nachfrage nach Immobilien erneut ankurbeln würde.
Deutschland
In etwa die Hälfte der erwerbstätigen Deutschen besitzt eine Immobilie, die andere Hälfte mietet. Die Bedingungen für Immobilienkäufer haben sich in Deutschland in jüngster Zeit verändert. Die Immobilienpreise liegen derzeit etwa sechs Prozent unter dem Höchststand von 2022. Wie in der Einleitung erwähnt sind die Zinsen für Baufinanzierungen wieder gesunken, was den Erwerb einer Immobilie attraktiver macht. Ein weiterer Faktor ist das stagnierende Neubauvolumen, wodurch ein größeres Angebot an Bestandsimmobilien verfügbar ist, die zu erschwinglicheren Preisen angeboten werden.
Es bestehen Förderprogramme, die den Immobilienkauf unterstützen, wie beispielsweise die KfW-Förderung für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Zudem können bestimmte Kosten steuerlich geltend gemacht werden, was die finanzielle Belastung reduziert.
Österreich
In Österreich zeigt sich eine ähnliche Stabilität. Staatliche Förderungen und eine traditionell höhere Eigentumsquote prägen den Markt. Dennoch sind die Preise in begehrten Regionen, insbesondere in Wien und Innsbruck, weiterhin hoch. Ländlichere Gebiete bieten hingegen oft noch Potenzial für erschwinglichere Investitionen. Die Eigentumsquote in Österreich ist in etwa gleich hoch wie jene beim großen Nachbarn im Norden, also um die 50 %. Der EU-Schnitt liegt übrigens bei rund 70 %, somit sind Österreich und Deutschland die Schlusslichter in Europa.
Der Immobilienmarkt ist seit 2022 stark eingebrochen. 100.000 Grundbucheinträge waren es im Vorjahr 2024, gerade mal so viel wie 2012. Österreich bietet ebenfalls diverse Förderungen, insbesondere für Familien und umweltfreundliche Bauvorhaben. Die Bedingungen variieren je nach Bundesland, weshalb eine genaue Recherche und Beratung empfehlenswert ist. Einen starken Anstieg gab es in den letzten 2 Jahren jedoch nur bei den Mietpreisen, die stiegen z. B. in Wien zwischen 6,2 und 7,7 % währenddessen die Immobilienpreise aufgrund der Zinserhöhungen ab 2022 stagnierten. Die drastischen Mietpreiserhöhungen und die Wohnungsknappheit könnten wiederum die Nachfrage nach einem Eigenheim verstärken.
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Schweiz
Die Situation in der Schweiz unterscheidet sich deutlich. Hier sind die Immobilienpreise nach wie vor extrem hoch, und der Zugang zu Wohneigentum wird durch strenge Eigenkapitalanforderungen erschwert. Dennoch bleibt die Schweiz für Investoren attraktiv, da hohe Mieten und eine stabile Wirtschaft langfristige Sicherheit bieten.
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Investitionen in Mietwohnungen sind besonders in Städten wie Zürich, Genf und Basel lukrativ, da die Mietnachfrage hoch und das Angebot knapp ist. Allerdings erschweren strenge regulatorische Vorgaben sowie die hohe Eigenkapitalanforderung den Markteintritt.
Eigenheim zur Selbstnutzung oder als Investment?
Eigennutzung der Immobilie
Im Gegensatz zur Mietzahlung, die sich im Laufe der Zeit meist erhöht, kann ein abbezahltes Eigenheim konstante Wohnkosten ermöglichen – aber Vorsicht: Der Weg zu einem abbezahltem Eigenheim ist meist sehr lang und im Falle variabler Fremdfinanzierung kann eine Rally mit stark steigenden Tilgungsraten drohen. Betriebskosten fallen auch beim Eigenheim an und können beträchtliche Wohnkosten verursachen. Das Eigenheim kann allerdings auch als Altersvorsorge betrachtet werden. Die laufende Tilgung des Immobilienkredites baut Vermögen auf, das im Alter als zusätzliche Absicherung dienen kann und bei guter Lage die Wertsteigerung bei einem späteren Verkauf zu einem satten Gewinn führen.
Womit wir auch schon bei den Nachteilen des Eigenheims wären und da ist zunächst einmal der hohe Investitionsaufwand zu nennen. Eine kluge Finanzierung ist unumgänglich und diesem Thema muss im Vorfeld hohe Aufmerksamkeit gewidmet werden. Die Ära von 2016 bis 2022, in dem der Leitzins der EZB bei 0,0 % lag, hat eine Goldgräbermentalität gefördert, die nach dem drastischen Zinsanstieg einer schmerzhaften Ernüchterung gewichen ist und in vielen Fällen zu Insolvenz und Notverkäufen geführt hat. Eigentümer einer Immobilie sind weniger mobil, ein Umzug mit dem Verkauf oder der Vermietung der Immobilie kann kostenintensiv sein. Reparaturen und Modernisierungen müssen vom Eigentümer selbst getragen werden. Skalierbare Vorteile können nur genutzt werden, wenn man sich im Verbund in einer Wohnungseigentümerschaft befindet.
Es ist wichtig, die pro und contra-Aspekte individuell unter Berücksichtigung der Marktsituation zu bewerten und die persönliche Lebenssituation, finanzielle Möglichkeiten sowie langfristige Ziele in die Entscheidungsfindung einzubeziehen. Wenn heutzutage ein Eigenheim weniger attraktiv ist, dann kann sich das durch die Wohnungsengpässe und die dadurch zu erwartenden drastischen Mietpreiserhöhungen durchaus wieder ändern.
Investment in ein Vermietungsobjekt
Der als „Investment-Punk“ bekannte Investor Gerald Hörhan weist darauf hin, dass der Mietmarkt in den kommenden Jahren stark anziehen wird. Aufgrund des Wohnungsmangels und fehlender Neubauten steigen die Mieten drastisch, was Investoren mit Bestandsimmobilien attraktive Renditen sichern kann. Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung erfordert eine sorgfältige Analyse verschiedener Faktoren:
| KRITERIUM | DETAILPRÜFUNG |
| Immobiliensuche | Wo finde ich die Immobilie? |
| Analyse Makroumfeld | Arbeitsmarkt, Wirtschaftswachstum, räumliche Expansion, steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen (insbes. MRG), politische Stabilität, Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur und Umwelt, Verkehrsanbindung |
| Analyse Mikroumfeld | Wie hoch ist die Nachfrage nach Mietobjekten? Jobsituation am Standort, Ortsteilentwicklung, Verkehrsanbindung, Schulen, Nahversorger, Naherholungsgebiete, Luftqualität, Verkehrslärm; Gibt es Potenzial für Mietsteigerungen? |
| Objektbesichtigung | Keller, Stiegenhaus, Bausubstanz, Bauphysik, Feuchtigkeit, Haustechnik, Ausstattung |
| Kosten | Kaufpreis, Nebenerwerbskosten, laufende Betriebskosten |
| Informationsbeschaffung | Statistiken, Online-Research (Google Public Data, Immo-Plattformen), Amtliche Informationen (Baubehörde, Bauamt, Planungswesen, Gericht/Grundbuch, etc.) |
| Nützliche Unterlagen | Exposé, Grundrisspläne, Protokolle Eigentümerversammlungen, Betriebskostenabrechnungen und -vorschau, Grundbuchauszüge, Teilungserklärungen (erlaubt Festlegung Stimmrechte), falls vermietet: bestehende Mietverträge, Versicherungspolizze, Energieausweis, Informationen von Hausverwaltung |
| Finanzierung | Anteil Eigenfinanzierung, ca. 10 % Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, Eintragungs- und Bankgebühr), Zinsbindung (fix/variabel), Zinscaps (Deckelung Zinsen), Sicherheiten und Unterlagen für Bank, Reporting an Bank |
| Rendite | Mietrendite in sehr guter Lage sollte über 4 % liegen, in mittleren Lagen entsprechend höher (über 5 %) |
| Verträge | Kaufvertrag, Mietvertrag, Notarielle Bestätigungen Nachteil in Österreich: Kaufpreis muss sofort nach Beurkundung bezahlt werden, in Deutschland zieht sich der Abwicklungsprozess länger, was einen Vorteil für die Finanzierung bedeuten kann. |
| Rahmenbedingungen für Vermietung | Deutsche Mietpreisbremse oder österr. Mietrechtsgesetz (MRG) kann niedrige Mietobergrenzen und totalen Kündigungsschutz bedeuten. Guten Makler auswählen, persönliche Daten Mieter erfassen, Einkommensnachweis Mieter, Übergabe Wohnungsschlüssel erst nach Zahlung Kaution, Anteil Vermietung Möblierung, Kellerabteil, Parkplatz |
| Weiterverkaufsmöglichkeiten der Immobilie | bei Privatverkauf: realistische Preisfindung, Verkaufsangebot moderat über Marktpreis, Exposé und sonstige Unterlagen (Abrechnungen) erstellen, im Kaufvertrag Gewährleistung berücksichtigen, Verkauf Wohnung „gekauft wie besichtigt“, Mängel vorab ansprechen bei Verkauf über Makler: Befristung bei Alleinvermittlungsauftrag max. 4 Monate, Maklerprovision verhandeln, Erfahrung/Seriösität Makler prüfen, Verkauf Wohnung „gekauft wie besichtigt“, Mängel vorab ansprechen |
Fix & Flip
Beim Fix-&-Flip-Modell erwerben Investoren Immobilien in sanierungsbedürftigem Zustand, renovieren diese und verkaufen sie anschließend mit Gewinn weiter. Hierbei sind folgende Aspekte entscheidend:
- Ankaufspreis: Ist der Kaufpreis niedrig genug, um nach Abzug der Renovierungskosten einen Gewinn zu erzielen?
- Renovierungskosten: Wie genau können die Kosten für die Sanierung kalkuliert werden? Gibt es unvorhergesehene Ausgaben?
- Marktentwicklung: Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt während der Renovierungsphase? Gibt es Risiken eines Preisverfalls?
Last but not least: Die Bedeutung der Lage
Die altbekannte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ hat auch heute nichts von ihrer Gültigkeit verloren. Doch welche Regionen bieten tatsächlich Potenzial, und wie gestaltet sich die Dynamik zwischen Stadt und Land?
Metropolregionen: In großen Metropolen wie Berlin, München, Wien oder Zürich sind die Immobilienpreise nach wie vor hoch, auch wenn es in den letzten Jahren leichte Korrekturen gab. Viele Investoren setzen auf diese Standorte, da die Nachfrage nach Wohnraum langfristig stabil bleibt und die Vermietbarkeit hoch ist. Allerdings sind die Einstiegskosten ebenfalls hoch, und die Renditen fallen aufgrund des hohen Kaufpreisniveaus im Verhältnis zu den Mieteinnahmen oft geringer aus.
Mittelgroße Städte: In mittelgroßen Städten können sich Investitionen als lohnenswert erweisen. Hier sind die Kaufpreise oft moderater, und die Nachfrage kann stabil sein, insbesondere in wirtschaftlich aufstrebenden Regionen. Allerdings ist eine sorgfältige Prüfung der lokalen Marktbedingungen unerlässlich, um das Risiko von Leerständen zu minimieren.
Ländliche Regionen Ländliche Gebiete bieten oft günstigere Immobilienpreise, jedoch können schrumpfende Bevölkerungszahlen, mangelnde Infrastruktur und begrenzte Arbeitsmöglichkeiten die Attraktivität mindern. Investoren sollten hier besonders auf die langfristige Entwicklung der Region achten. Wenn in einer noch so idyllischen Umgebung keine Jobs in der Gegend vorhanden sind, dann wandert die Jugend aus und dieses Landflucht sorgt für ein sukzessives Aussterben der Landgemeinden und für Leerstand von Immobilien.
Die Kunst besteht darin, überteuerte Standorte zu meiden und stattdessen Immobilien in aufstrebenden Gebieten zu erwerben, die eine hohe Mietrendite versprechen.
Fazit
Hohe Baukosten und eine stagnierende Neubautätigkeit führen zu einem wachsenden Wohnungsmangel, insbesondere in urbanen Gebieten. Investoren sollten beim Erwerb von Bestandsimmobilien aufstrebenden Regionen mit hoher Mietnachfrage ins Auge fassen. Die Lage bleibt ein entscheidender Faktor für den Erfolg einer Immobilieninvestition. Zudem ist es wichtig, steuerliche Aspekte und staatliche Förderungen zu berücksichtigen, um die Rentabilität zu optimieren. Insgesamt erfordert der Immobilienmarkt 2025 eine sorgfältige Analyse und strategische Planung, um erfolgreiche Investitionen zu tätigen. Auch wenn man „Betongold“ nicht mehr blind greifen kann, bleiben Immobilien bei richtiger Auswahl ein interessantes und chancenreiches Investment.