Steuern sparen mit Immobilien – 5 Wege mit großer Wirkung

Um mit Immobilien Steuern zu sparen, dazu gibt es verschiedene Ansätze und Strategien, die sich je nach Ihrer Rolle als Käufer, Vermieter oder Mieter einer Immobilie unterscheiden. In diesem Bericht wir übersichtlich Möglichkeiten aufgezeigt, wie man mit Immobilien steuerliche Belastungen minimieren kann:

1. Steuern sparen als Käufer von Immobilien

Bevor man noch weiß ob und wie man Steuern sparen kann, muss man als Käufer von Immobilien zunächst wissen, dass Steuern eine beträchtlicher Teil der Investitionssumme sind, daher muss der Käufer zunächst die Grundzüge der Immobilienbesteuerung kennen. Schon vor dem Kauf muss daher festgelegt werden, ob der Kauf für das Betriebs- oder für das Privatvermögen abgewickelt werden soll bzw. mit welcher Rechtsform die Immobilien gekauft wird (natürliche Person oder GmbH).

Es gibt bei Investitionen in Immobilien natürlich auch Möglichkeiten für Privatpersonen, entsprechende Förderungen (Wohnbauförderung, Förderungen für energetische Maßnahmen etc.) und Finanzierungskosten zur Senkung der Bemessungsgrundlage für die private Einkommenssteuer („Lohnsteuer“) zu nutzen. Eine der wesentlichen Steuervorteile besteht jedoch in Form von Abschreibungen auf die Immobilien. Deren Nutzung und die damit verbundene steuerliche Hebelwirkung ist nur für Unternehmen möglich.

Unabhängig davon ob es sich beim Kauf von Immobilien um Betriebs- oder Privatvermögen handelt, fallen auch Grunderwerbssteuer, Umsatzsteuer und Grundbucheintragungsgebühren an. Dass selbst Schenkungen gemeldet werden müssen und steuerpflichtig sind, sei hier nur am Rande erwähnt.

Im Vergleich der DACH-Länder (Deutschland, Österreich, Schweiz) gibt es eine gewisse Schwankungsbreite, was die Steuern und Gebühren betrifft. In Deutschland und in der Schweiz variieren Sie je Bundesland bzw. je Kanton während sie in Österreich bundesweit gleich hoch sind.

Der Schweizer Fiskus belastet die Immobilienkäufer im DACH-Vergleich mit niedrigeren Abgaben, das ist jedoch nicht Thema dieses Blogs. Vielmehr sollen an dieser Stelle für den Käufer von Immobilien folgende Einflussfaktoren festgehalten werden, die dazu führen Steuern zu sparen:

• Absetzbarkeit Finanzierungskosten: Besonders bei Altbauten und Denkmal-Immobilien können Darlehens-Tilgungskosten oder Kreditzinsen entweder als betrieblicher Aufwand oder im Rahmen der Arbeitnehmerveranlagung abgesetzt werden.
  
• Absetzung für Abnutzung (AfA) für Unternehmer: Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden wenn Sie den Kauf der Immobilien im Anlagevermögen Ihres Unternehmens berücksichtigen. Bei Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden, können Sie 2,5 % des Brutto-Gesamtpreises über 40 Jahre abschreiben. Für nach 1925 erbaute Immobilien sind es 2 % über 50 Jahre.
  
• Energetische Sanierungen: Zuschüsse für energetische Sanierungen, wie die Installation eines neuen Heizsystems, können Ihre steuerliche Belastung senken​​.
  
• Darlehen zwischen Familienangehörigen: Das ist eine eigenkapitalschonende Finanzierungsmöglichkeit, bei der das darlehensgebende Familienmitglied seine Zinseinnahmen nur mit 25 % versteuern muss und das darlehensnehmende Familienmitglied die Zinsausgabe zur Ermäßigung von weitaus höher verzinsten Steuereinahmen (je nach Einstufung bis zu 50 %) verwenden kann.

2. Steuern sparen als Vermieter von Immobilien

Möglichkeiten, Steuern zu sparen, gibt es grundsätzlich auch für den Vermieter. Zuvor noch ein kleiner Exkurs zum Mietrecht, das für die Vermietung die relevante Gesetzesgrundlage schlechthin darstellt und vor allem die Themen Mietzins, Betriebskosten, Kündigungsschutz und Befristungen u.v.m. stark reglementiert und Basis der Mietverträge ist. Schon alleine um sich viel Ärger und Kosten zu sparen, ist es für den Vermieter unumgänglich, sich mit der Materie Mietrecht inhaltlich ausführlich auseinanderzusetzen.

Im DACH-Vergleich gibt es hinsichtlich Kündigungen, Preisbildung und Mietdauer und -befristungen zwar abweichende, gesetzliche Rahmenbedingungen. Allen Ländern gemein ist jedoch der Umstand, dass der Mieter als der vermeintlich wirtschaftlich schwächere Vertragspartner tendenziell eine privilegierte Position in den Vertragskriterien genießt. Wir wollen jedoch an dieser Stelle nicht weiter das umfangreiche Mietrecht und länderspezifische Unterschiede behandeln, sondern auf die Steuersparmöglichkeiten für Vermieter verweisen:

• Steuerliche Absetzbarkeit von Kosten: Sie können eine Vielzahl von Kosten, die mit der Vermietung der Immobilie zusammenhängen, steuerlich geltend machen, darunter Kontoführungsgebühren, Hausnebenkosten, Bürokosten, Fahrtkosten, Bewirtungskosten, Mitgliedsbeiträge, Renovierungen, Maklerkosten und Anwaltskosten. Unternehmer können alle diese Kosten als betrieblichen Aufwand in ihrer Buchhaltung berücksichtigen.
  
  Vereinzelt und je nach DACH-Region können gewisse Ausgaben auch im Rahmen der privaten Einkommensteuer-Veranlagung zur Steuerreduzierung genutzt werden. So können z. B. auch Werbungskosten für Immobilien, die man besichtigt, aber nicht erworben hat („vergebliche Werbungskosten“) sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden.
  
• Absetzung für Abnutzung (AfA) für Unternehmer: Selbstverständlich können Sie die auch bei der Vermietung von Immobilien den steuersenkenden Effekt der Abschreibung nutzen, sofern Sie die Immobilie in Ihrem buchhalterischen Anlagevermögen führen und eine gewerbliche Vermietung (und keine private Nutzung) vorliegt.
  
• Vermietung an Verwandte: Um Kosten als Werbungskosten absetzen zu können, dass der Mietvertrag nicht deutlich unter dem ortsüblichen Mietzins liegt. Die Miete muss mindestens 75 % des ortsüblichen Mietpreises betragen​​ und die Transaktionen müssen vollständig dokumentiert sein.

3. Steuern sparen als Mieter von Immobilien

Als gewerblicher Mieter stellen die laufenden Mietzinszahlungen Kosten dar, die Sie natürlich als Aufwand verbuchen. Bei gemischter Nutzung der Immobilie, müssen Sie auch eine klare Grenze zwischen Flächen, die der Privatnutzung dienen und jenen, die betrieblichen Zwecken zur Verfügung stehen, ziehen.

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• Absetzbare Kosten: Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen, Umzüge aus beruflichen Gründen und Arbeiten im Homeoffice können unter bestimmten Umständen geltend gemacht werden​​ um Steuern zu sparen.
  
• Betriebskosten für Unternehmer: Als gewerblicher Mieter fließt Ihre Miete natürlich in die Firmenbuchhaltung ein und trägt zur Gewinn- und damit zur Steuerreduzierung bei. Beachten Sie auch die steuerrechtlichen Regelungen im Rahmen Ihrer Möglichkeiten des Vorsteuerabzuges. Nutzt der Mieter die Räume für Tätigkeiten, die von der Umsatzsteuer befreit sind (ohne Vorsteuerabzugsrecht), kann er die Vorsteuer für die Miete nicht abziehen.
  
  Sinnvoll kann es auch sein, durch Vorauszahlungen von Betriebskosten (Strom, Wärme, Wasser, Entsorgung, etc.) die Steuerlast am Jahresende zu reduzieren. Vor allem wenn im geplante Investitionen im Folgejahr ohnedies die Bemessungsgrundlage reduzieren und ein geringerer Steuersatz anfallen wird.

4. Steuern sparen mit denkmalgeschützten Immobilien

Tendenziell haben denkmalgeschützte Häuser einen hohen Wert und es liegen somit gute Möglichkeiten auf hohe Abschreibungen vor. Bedenken Sie jedoch auch, dass die Ausführungen von Instandhaltung und Sanierungen sehr strengen behördlichen Vorgaben unterliegen, wenn es sich um denkmalgeschützte Immobilien handelt. Sehr schnell kann Ihnen statt Steuern sparen bei denkmalgeschützten Immobilien ein Ausufern der Kosten geschehen.

• Denkmal-AfA: Die Denkmal-AfA ermöglicht es, Kosten für Kauf und Instandhaltung von Denkmalimmobilien steuerlich abzusetzen. Dies gilt insbesondere für Sanierungskosten, die bei vermieteten Denkmalimmobilien über 12 Jahre zu 100 % und bei Eigennutzung zu 90 % über 10 Jahre abgeschrieben werden können.
  
• Doppelförderung: Eine einzigartige Möglichkeit bei Denkmalimmobilien ist die Doppelförderung, bei der sowohl die Altsubstanz als auch die Sanierungs- und Finanzierungskosten (Zinsen) abgeschrieben werden können​​, was natürlich ein wesentlicher Beitrag zum Steuern sparen ist.

5. Steuerfreier Verkauf von Immobilien

Um Immobilienspekulationen einzudämmen, bestehen nach dem Kauf von Immobilien Mindestfristen bis zum Weiterverkauf. Andernfalls fällt eine entsprechend hohe Spekulationssteuer bzw. Immobilienertragssteuer (Immo-ESt) an. Die Immobilienertragsteuer ist Teil der Einkommensteuer und löste die Spekulationssteuer auf Immobiliengeschäfte ab. Sie besteuert Gewinne aus Immobilienverkäufen. Der Steuersatz richtet sich in Deutschland nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers. In Österreich beträgt die Immo-ESt 30 % auf den Gewinn (Differenz zwischen VK-Preis und Kaufpreis), in der Schweiz variiert die sogenannte Grundstücksgewinnsteuer von Kanton zu Kanton.

• Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren: Gekaufte Immobilien können in Deutschland nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden. in Österreich und in der Schweiz gelten ähnliche Regelungen. Das kann eine sehr attraktive Exit-Strategie darstellen und zum Steuern sparen einen entscheidenden Beitrag liefern.
  
  Neben der Einhaltung von Wartefristen sind noch weitere Faktoren zu beachten, um den Verkauf von Immobilien steuerfrei durchführen zu können:

6. Resumee

Diese Übersicht bietet nur einen Auszug der vielfältigen Möglichkeiten, wie Immobilien zur Steuerersparnis beitragen können. Für eine detaillierte Planung und Umsetzung ist die Konsultation eine fachkundigen Steuerberaters oder eines kompetenten Immobilientreuhänders empfehlenswert, um die Möglichkeiten steuerlicher Vorteile optimal zu nutzen.

Steuern zu sparen ist bei Immobilien ein wichtiger Faktor und sollte unmittelbar im Anschluss an die Primärkriterien Lage und Wirtschaftlichkeit von Immobilien einen entsprechend hohen Stellenwert erhalten.

Im DACH-Raum (Deutschland, Österreich, Schweiz) sind in der Immobilienbesteuerung zukünftig verschiedene Entwicklungen denkbar, die steuerliche Vorteile betreffen. In allen drei DACH-Ländern ist die genaue steuerliche Behandlung von individuellen Faktoren abhängig, und es können spezifische Ausnahmen oder Regelungen gelten.

Für energieeffiziente Sanierungen werden weiterhin steuerliche Anreize geboten werden und bei Abschreibungen und Spekulationsfristen (zwecks Immo-ESt) können durchaus Erhöhungen bzw. Verlängerungen mit steuersparenden Effekten eintreten. Investitionen in digitale Infrastruktur oder Smart Home-Technologien könnten hinkünftig ebenfalls gefördert werden um die Digitalisierung des Immobilienmarktes zu unterstützen. Möglichkeiten, mit Immobilien Steuern zu sparen, wird es weiterhin in verschiedensten Formen geben.

Weiteres zum Thema Betongold und die derzeitige Lage im Immobilienbusiness findest du hier! Das solltest du auf keinen Fall verpassen! Steuern sparen kannst Du dabei natürlich auch.