Nutzungsrechte sind beliebte Instrumente, um Vermögensübertragungen steuerlich effizient zu gestalten, persönliche Lebenssituationen zu berücksichtigen und den Zugang zu Immobilien flexibel zu regeln. Wer bereits zu Lebzeiten sein Eigenheim an Eigentümernachfolger überträgt, aber weiter nutzt, kann durch Steuern sparen durch Nutzungsrechte an Immobilien deutlich Steuern sparen.
Inhaltsverzeichnis
Formen von Nutzungsrechten an Immobilien
Bevor wir auf Steuerspareffekte eingehen, zunächst einmal die Vorstellung der wesentlichen Formen von Nutzungsrechten an Immobilien.
Ertragsnutzungsrecht
Für den DACH-Raum kann man die Begriffe Nießbrauch (Deutschland), Fruchtgenuss (Österreich) und Nutznießung (Schweiz) unter einem gemeinsamen Oberbegriff „Ertragsnutzungsrecht an fremden Eigentum“ zusammenfassen. Ein solcher Begriff beschreibt allgemein das Recht, den Nutzen oder Ertrag einer Sache (z. B. einer Immobilie) zu ziehen, ohne deren Eigentümer zu sein, und hebt die gemeinsame rechtliche Grundidee hervor. Häufig wird es genutzt, wenn Eltern eine Immobilie auf ihre Kinder übertragen, sich aber die Nutzung vorbehalten. Es kann auch zur Absicherung von Angehörigen im Erbfall dienen.
Wohnrecht
Das Wohnrecht erlaubt es einer Person, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen, jedoch keine Mieteinnahmen zu erzielen. Es kommt oft bei Schenkungen zum Einsatz, wenn Eltern ihr Wohnrecht behalten möchten. Vorteile sind die klare Abgrenzung der Nutzungsrechte und die einfache, kostengünstige Eintragung ins Grundbuch.
Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person das Recht, eine Immobilie vor anderen Käufern zu erwerben, wenn der Eigentümer sie veräußert. Es wird häufig genutzt, um Familienmitglieder, Mieter oder Geschäftspartner abzusichern und kann entweder gesetzlich oder vertraglich festgelegt sein.
Belastungs- und Veräußerungsverbot
Belastungs- und Veräußerungsverbote schränken den Eigentümer ein, die Immobilie ohne Zustimmung zu veräußern. Diese Regelungen dienen der Sicherung von Familienimmobilien oder dem Schutz langfristiger Interessen.
Leibrente
Bei der Leibrente wird eine Immobilie übertragen, während der bisherige Eigentümer eine lebenslange Rente erhält. Diese Option bietet sich besonders für ältere Eigentümer an, die ihre finanzielle Situation im Ruhestand sichern möchten. Sie kombiniert Einkommensquelle mit Nutzungssicherheit.
Baurecht (Erbbaurecht)
Das Baurecht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück zu bauen, ohne es zu besitzen. Es wird häufig für soziale Wohnbauprojekte genutzt oder um langfristige Immobilienprojekte mit reduzierten Grundstückskosten zu realisieren. Vorteile sind die Trennung von Grundstück und Bauwerk sowie langfristige Nutzungsmöglichkeiten.
Steuern sparen durch Ertragsnutzungsrecht
Ein effektives Mittel, um Steuern zu sparen, sind die Nutzungsrechte an Immobilien, die in verschiedenen Formen existieren und individuelle steuerliche Vorteile bieten. Immobilien sind eine wertvolle Kapitalanlage und spielen eine wichtige Rolle in der Vermögensplanung. In Deutschland, Österreich und der Schweiz gibt es verschiedene Nutzungsrechte, die es ermöglichen, eine Immobilie zu nutzen oder zu verwalten, ohne deren Eigentümer zu sein. Ein wichtiger Aspekt ist, dass Steuern sparen durch Nutzungsrechte an Immobilien nicht nur für die Übertragung, sondern auch für die Erbschaftsplanung entscheidend sein kann. Je früher man mit der strategischen Vermögensübertragung beginnt, desto größer sind die steuerlichen Vorteile, die man nutzen kann.
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Nießbrauch in Deutschland
Der Nießbrauch ist ein beliebtes Steuersparmodell in Deutschland, besonders in Fällen, in denen Eltern bereits zu Lebzeiten eine Immobilie an ihre Kinder übertragen möchten. Dabei behalten sich die Eltern das Recht vor, weiterhin die Immobilie zu nutzen oder Mieteinnahmen daraus zu beziehen. Der Vorteil liegt in der steuerlichen Entlastung, da das Nutzungsrecht den Wert der Immobilie mindert: Nießbrauch wird oft genutzt, wenn Eltern ihren Kindern schon zu Lebzeiten eine Immobilie übertragen möchten. Dadurch kassieren die Eltern weiter eine Miete oder können in der Immobilie selbst wohnen bleiben. Weil das den Wert der Immobilie mindert, fällt dann weniger oder auch gar keine Schenkungsteuer an.
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Kein Vorteil ohne irgendeinen Nachteil: Die Kinder sind dann Eigentümer, die Eltern können die Immobilie aber noch nutzen, also darin wohnen oder sie vermieten. Und diese Konstellation ist problematisch, wenn größere Ausgaben für die Immobilie anstehen, etwa eine Sanierung. Denn für die müssten eigentlich schon die Kinder aufkommen. Steuerlich können die Kinder solche Kosten aber nicht geltend machen, weil sie selbst (noch) nicht die Vermieter sind. Doch es gibt Lösungsansätze, die man im Detail mit einem kompetenten Immobilientreuhänder oder einem Steuerberater bespricht: Die Eltern könnten eine Sanierung selbst finanzieren und steuerlich absetzen. Alternativ könnten die Kinder eine Sanierung bezahlen, aber durch eine schuldrechtliche Vereinbarung die Kosten von den Eltern zurückerstattet bekommen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Was, wenn Eltern nach ein paar Jahren auf ihren Nießbrauch verzichten wollen?
Der Wert des Nießbrauchs wird anhand der Restlebensdauer des Nießbrauchberechtigten und der zu erwartenden Einnahmen berechnet. Bei einem Verzicht wird dieser Wert relevant
Wenn Eltern nachträglich auf ihren Nießbrauch verzichten, hat das steuerliche Konsequenzen. Der Verzicht auf den Nießbrauch führt dazu, dass der Wert der Immobilie steigt, da diese nun uneingeschränkt vom neuen Eigentümer genutzt werden kann. Der Verzicht wird steuerlich als erneute Schenkung angesehen, da der Nießbrauch einen geldwerten Vorteil darstellt. Dies führt dazu, dass Schenkungsteuer anfällt, sofern die Freibeträge (400.000 Euro pro Kind alle 10 Jahre) überschritten werden.
Die Steuerhöhe hängt vom Wert des Nießbrauchs zum Zeitpunkt des Verzichts ab, basierend auf der Lebenserwartung und dem Kapitalwert. Eine steuerfreie Rückabwicklung ist nur möglich, wenn der Verzicht klar im ursprünglichen Übertragungsvertrag geregelt wurde (z. B. Widerrufsvorbehalt). Daher sollte ein Verzicht gut durchdacht und steuerlich beraten werden.
Notarielle Beurkundung und Information an Finanzamt
Ein Verzicht auf den Nießbrauch muss in der Regel notariell beurkundet werden, da es sich um eine Änderung der ursprünglichen Schenkung handelt. Um steuerliche Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, den Verzicht vorab mit dem zuständigen Finanzamt abzustimmen.
Lebenslanges Wohnrecht in Österreich
Der Nießbrauch in Deutschland und das lebenslange Wohnrecht in Österreich weisen gewisse Ähnlichkeiten auf, sind jedoch rechtlich und in ihrer Anwendung unterschiedlich konzipiert. Zunächst zu den Ähnlichkeiten:
- Zweck: Beide Modelle dienen dazu, einer Person Rechte an einer Immobilie einzuräumen, ohne dass diese Eigentümer ist. Sie werden häufig in familiären Übertragungen verwendet, um Nutzungsrechte zu sichern.
- Nutzung der Immobilie: Sowohl Nießbrauch in Deutschland als auch das lebenslange Wohnrecht in Österreich ermöglichen es der berechtigten Person, in der Immobilie zu wohnen oder (teilweise) deren Nutzen zu ziehen.
- Steuerliche Vorteile: Beide Modelle können steuerlich attraktiv sein, insbesondere bei Schenkungen oder Erbschaften, da sie den Wert der Immobilie für die Berechnung von Steuern mindern.
Der größte Unterschied liegt im Nutzungsumfang: Der Nießbrauch in Deutschland umfasst ein breiteres Spektrum an Rechten, einschließlich der Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und daraus Einnahmen zu erzielen. Das Wohnrecht in Österreich konzentriert sich auf das Recht, persönlich in der Immobilie zu wohnen.
In Deutschland ist der Nießbrauch ideal für Situationen, in denen Eltern ihren Kindern eine Immobilie schenken, aber weiterhin von Mieteinnahmen profitieren möchten. In Österreich wird das lebenslange Wohnrecht häufig verwendet, um sicherzustellen, dass ältere Menschen in ihrer Immobilie wohnen können, auch wenn diese auf die nächste Generation übertragen wird. Obwohl beide Modelle ähnlich funktionieren und dem Schutz von Wohn- und Nutzungsrechten dienen, bietet der Nießbrauch in Deutschland mehr Flexibilität und umfassendere Rechte als das lebenslange Wohnrecht in Österreich, das spezifisch auf das Wohnen beschränkt ist.
Nutznießung in der Schweiz
Die Nutznießung ist ein beliebtes Modell zur Steueroptimierung, wenn Eltern eine Immobilie zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen. Sie bleiben wirtschaftliche Eigentümer, während die Kinder bereits im Grundbuch stehen.
Ein Vorteil ist die Reduzierung der Schenkungssteuer, da die Nutznießung den Immobilienwert senkt. Allerdings variiert die Schenkungssteuer von Kanton zu Kanton, da Steuern in der Schweiz kantonal geregelt sind. In vielen Kantonen gibt es sogar steuerfreie Übertragungen an direkte Nachkommen.
Die Eltern dürfen die Immobilie weiterhin nutzen oder vermieten und versteuern die Mieteinnahmen selbst. Problematisch wird es bei Sanierungen, da die Kinder als Eigentümer die Kosten eigentlich tragen müssten, diese aber steuerlich nicht absetzen können. Eine Lösung ist, dass die Eltern die Kosten übernehmen oder die Kinder eine schuldrechtliche Vereinbarung mit ihnen treffen.
Fazit
Die verschiedenen Immobiliennutzungsrechte Nutzungsrechte bieten flexible und wirtschaftliche Möglichkeiten, Immobilien zu verwalten oder zu übertragen. Sie können im DACH-Raum zur steuerlichen Optimierung, Absicherung von Angehörigen oder für langfristige Wohnprojekte genutzt werden. Beispielsweise kann ein Verzicht auf den Nießbrauch erhebliche steuerliche Konsequenzen haben und sollte gut geplant werden. Hier ist eine abschließend eine Gegenüberstellung der wichtigsten Einzelkriterien der 3 unterschiedlichen DACH-Ländermodelle:
💡 Tipp: Durch geschickte Gestaltung können steuerliche Belastungen oft minimiert werden. Lassen Sie sich dabei professionell beraten, um das Beste aus Ihrer Situation herauszuholen. Es ist empfehlenswert, frühzeitig einen Steuerberater oder Notar beizuziehen, um alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte zu klären. Die Auswirkungen auf den Wert der Immobilie lassen sich mit einem Immobilientreuhänder abklären.
